觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 從新三板摘牌僅僅4個(gè)多月后，藍(lán)光發(fā)展旗下的物管公司經(jīng)過經(jīng)營范圍調(diào)整、更名等一系列改動(dòng)，便馬不停蹄地奔向了港交所。
12月18日，藍(lán)光發(fā)展公布，控股子公司四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司計(jì)劃首次公開發(fā)行H股，并于香港聯(lián)交所主板上市，其提交的港交所上市行政許可申請已獲得中國證監(jiān)會(huì)的受理。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，目前嘉寶股份的業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營，管理物業(yè)類型以住宅為主，同時(shí)覆蓋商業(yè)、辦公、城市綜合體、總部基地和旅游地產(chǎn)。根據(jù)官網(wǎng)透露的數(shù)據(jù)，目前嘉寶股份在管項(xiàng)目400余個(gè)，受托管理面積近7000余萬平方米。
藍(lán)光嘉寶新三板故事
半個(gè)多月前，這家公司才完成了更名，并在經(jīng)營范圍中增加了兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，即“保潔服務(wù)”和“房地產(chǎn)營銷代理”。實(shí)際上，它的前身是四川嘉寶資產(chǎn)管理集團(tuán)股份有限公司，也就是在國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌將近三年后，于今年7月26日選擇終止股票掛牌的“834962”。
嘉寶股份在最新的公告中并未透露更多消息，但在新三板留下的“歷史痕跡”顯示，這家物業(yè)公司掛牌三年間，無論是在管項(xiàng)目、管理面積、營業(yè)收入、凈利潤都取得了增長。
2015-2017年，嘉寶股份實(shí)現(xiàn)在管項(xiàng)目分別是104個(gè)、152個(gè)和313個(gè)，與此對應(yīng)的管理面積分別為2172.88萬平米、3006萬平米和5329萬平方米。運(yùn)營情況方面，嘉寶股份在2015-2017年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.51億元、6.8億元和9.72億元，對應(yīng)的歸屬于掛牌公司股東的凈利潤分別為0.6億元、1億元、1.92億元。
雖然背靠藍(lán)光發(fā)展，但嘉寶股份的關(guān)聯(lián)交易占比也在逐年降低。2017年年度報(bào)告顯示，嘉寶股份非關(guān)聯(lián)方開發(fā)項(xiàng)目在管面積約2568萬平方米，報(bào)告期內(nèi)為關(guān)聯(lián)方銷售商品、提供服務(wù)取得的收入占營業(yè)收入的比例為26.39%，相較于2015年度的37.58%占比，累計(jì)下降11.19個(gè)百分點(diǎn)。
如果將嘉寶股份與其它公司進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，如已?jīng)上市的彩生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、雅生活等，嘉寶股份在管面積規(guī)模顯然相形見絀，但從毛利率來看，這家中型房企物管平臺(tái)的造血能力并不會(huì)遜色太多，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過部分企業(yè)。
根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的統(tǒng)計(jì)，截至今年年中，彩生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、雅生活的在管建筑面積分別為9.81億平方米、3.86億平方米、1.5億平方米、1.32億平方米和1.09億平方米；實(shí)現(xiàn)的毛利率分別為35.3%、39%、18.8%、45.3%、29%；而嘉寶股份在新三板掛牌的三年間毛利率均保持在30%以上，分別達(dá)到35.95%、34.6%和36.92%。
盡管如此，嘉寶物業(yè)依然選擇退市，在2015年加入物管公司新三板掛牌浪潮后，轉(zhuǎn)身又奔赴另一個(gè)平臺(tái)的資本風(fēng)口。
物管公司資本軌跡
實(shí)際上，有著相似資本路徑的物管公司不止嘉寶股份一家。
在2015-2016年間，由于審核時(shí)間短、無盈利指標(biāo)要求、資產(chǎn)要求低等特點(diǎn)，新三板迎來了一波物管公司的掛牌潮，根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，除了嘉寶股份，彼時(shí)參與掛牌的企業(yè)還包括遠(yuǎn)洋億家、新大正物業(yè)、天驕股份、恒昌物業(yè)、銀城物業(yè)、美易家，目前這些公司均已摘牌新三板。
究其原因，在過去幾年相對于H股來說，A股對物管公司的估值水平比較高，而且市場空間也比較大，便于企業(yè)融資，這也是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為2016年碧桂園選擇向上交所遞交物業(yè)分拆上市申請的原因，而由于缺乏融資功能新三板也往往只是被視作轉(zhuǎn)入主板上市的跳板。
然而近兩年，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)還是開發(fā)商背景的物管公司，在A股的上市進(jìn)程頗受阻塞。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，僅就物業(yè)公司而言，目前南都物業(yè)是A股市場第一支也是唯一的一支物業(yè)股。
與此同時(shí)，香港資本市場對國內(nèi)物業(yè)公司的態(tài)度也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，港股對地產(chǎn)和物業(yè)公司的估值與A股的差距逐漸縮小，而上市流程相對簡便也使得港交所更具備吸引力。
2018年以來，在香港上市的物管公司股價(jià)均錄得不錯(cuò)表現(xiàn)。此前有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這批上市公司市盈率普遍為30-40倍，而港股平均估值僅約10倍左右。
除了上述公司，較近的例子則是碧桂園服務(wù)和永升生活服務(wù)。
碧桂園旗下的碧桂園服務(wù)則在A股門前徘徊兩年無望后，于今年調(diào)頭奔向港交所，以介紹方式在主板獨(dú)立上市。
與嘉寶置業(yè)的上市邏輯更為相近的則是永升生活服務(wù)。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，作為旭輝集團(tuán)旗下物管公司，在新三板掛牌不到一年后便選擇了終止，并于12月17日在港交所敲鐘。
旭輝集團(tuán)總裁林峰曾對媒體透露，永升生活當(dāng)初進(jìn)入新三板就是希望通過綠色通道轉(zhuǎn)入主板上市，但與房地產(chǎn)公司類似的境遇，A股并不歡迎物管公司。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是碧桂園服務(wù)、旭輝的永升生活服務(wù)，還是藍(lán)光發(fā)展的嘉寶股份，“棄A從港”或摘牌新三板轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所，實(shí)際上遵循的都是類似的邏輯。
